En cada contrato de arrendamiento de bienes inmuebles, participan dos partes esenciales. Por un lado, figura el propietario o arrendador, y por el otro, el inquilino o arrendatario. Este acuerdo jurídico conlleva inevitablemente costos para ambas partes, y es común que surjan preguntas sobre los gastos que pueden ser deducibles en el alquiler de una vivienda, tanto para el propietario como para el inquilino.
En la declaración de la Renta, los contribuyentes deben tributar por las rentas que hayan obtenido a lo largo del ejercicio económico, que en este contexto abarca todo el año natural. Estas rentas pueden provenir de diversas fuentes, siendo una de ellas los rendimientos inmobiliarios.
Ya sea que el propietario de un inmueble arrendado tenga solo una vivienda en alquiler o se clasifique como "gran tenedor", las cantidades obtenidas por esta actividad deben ser declaradas en su declaración de la Renta.
En este sentido, es fundamental tener en cuenta la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF). Esta normativa no solo establece la obligación de declarar estos ingresos, sino que también aborda los gastos deducibles en el alquiler de vivienda para el propietario.
Para garantizar la correcta elaboración de la declaración de la Renta, es crucial consignar todas las rentas obtenidas a lo largo del año, incluso si se ha alquilado un inmueble por solo unos días.
La omisión de esta declaración puede resultar en la imposición de sanciones que varían entre el 50% y el 150% del importe no declarado. La cuantía de la multa aplicada por la Agencia Tributaria dependerá de la clasificación de la infracción como leve, grave o muy grave.
El titular del inmueble debe incluir en su declaración de la Renta los ingresos generados por el arrendamiento, específicamente en la casilla 0102.
En esta casilla se detallan todos los rendimientos percibidos por esta actividad, ya sea proveniente de un único inquilino o de varios. En este punto, no se aplican deducciones ni reducciones.
Las casillas siguientes son destinadas a registrar los gastos deducibles del alquiler de vivienda para el propietario, con el fin de determinar la cantidad real sujeta a tributación.
De acuerdo con el criterio de la Agencia Tributaria, se consideran gastos deducibles en el alquiler para los propietarios de inmuebles aquellos necesarios para obtener una renta por el inmueble, incluyendo los gastos de amortización del propio inmueble y de los bienes dentro de este.
Aunque no existe una lista exhaustiva de los gastos deducibles del alquiler de vivienda para el propietario, la Hacienda suele aceptar sin mayores inconvenientes los siguientes:
Una vez restados los gastos de los ingresos, se puede aplicar una reducción del 60% si el inmueble alquilado se destina a ser la vivienda habitual del inquilino.
Toda persona física que posea una vivienda y la alquile está obligada a declarar esos ingresos como rendimientos del capital inmobiliario. En consecuencia, puede hacer uso de la deducción de los gastos mencionados. No importa si el arrendador es dueño de una única vivienda destinada al alquiler o posee varias.
No obstante, el arrendador también puede optar por considerar el alquiler como una actividad empresarial. En este caso, las ganancias obtenidas tributarán como rendimientos derivados de la actividad económica, y se aplicarán las deducciones correspondientes a dicha actividad. Sin embargo, esta opción solo es viable si el propietario tiene al menos a una persona contratada a jornada completa para gestionar la actividad.
Desde el 1 de enero de 2015, la deducción por alquiler de vivienda habitual ya no está vigente. Para los contratos firmados antes de esa fecha, es factible deducir hasta el 10,05% de lo abonado, siempre y cuando la base imponible sea inferior a 24.107,20 € anuales, sin distinción entre tributación individual o conjunta.
En el caso de que el inquilino sea un autónomo que utiliza el inmueble como su vivienda habitual y lugar de trabajo, existen consideraciones específicas que deben tenerse en cuenta.
Es posible deducir el importe de la renta correspondiente a la parte de la vivienda utilizada para la actividad profesional, con un límite máximo del 30%.
Por ejemplo, si la vivienda tiene 90 metros cuadrados y el autónomo trabaja en un despacho de 10 metros cuadrados, puede deducirse el 30% de la cantidad pagada por esos 10 metros cuadrados.
Sin embargo, para que esto sea factible, es necesario que la Agencia Tributaria tenga constancia de que el autónomo realiza su actividad desde ese domicilio, que el contrato esté a su nombre y que el mismo no prohíba el uso de la vivienda para ejercer una actividad económica en ningún caso.
En relación con la parte de la renta pagada por los metros del inmueble destinados a la actividad profesional, se deben abonar el IVA y aplicar la retención de IRPF. Con el objetivo de no perder la reducción del 60% por destinar el inmueble alquilado a la vivienda habitual del inquilino, en estos casos se aconseja celebrar dos contratos de alquiler para el mismo espacio: uno relacionado con la vivienda y otro con el lugar de trabajo.
Las personas que alquilan viviendas en alguna de las siguientes comunidades autónomas pueden deducir parte de sus pagos de alquiler de la siguiente manera.
Aquellos menores de 35 años pueden deducir un 15% del alquiler, con un límite máximo de 500 €, siempre que la base liquidable general y del ahorro no supere los 19.000 € en tributación individual o los 24.000 € en tributación conjunta.
Las personas que viven de alquiler después de realizar una dación en pago o que tienen un contrato de alquiler con opción a compra pueden deducirse un 10% sobre un máximo de 4.800 €. Esto aplica siempre que la suma de la base imponible general y del ahorro no exceda los 15.000 € en tributación individual ni los 25.000 € en tributación conjunta.
La deducción general es del 10% del importe pagado, con un máximo de 455 € al año. Esta deducción se amplía al 15% con un límite de 606 € anuales si la vivienda se encuentra en un entorno rural con menos de 3.000 habitantes. La base liquidable general y del ahorro no puede superar los 25.009 € en tributación individual ni los 32.240 € en tributación conjunta.
Aquellos menores de 35 años, personas con una discapacidad física igual o superior al 65%, o sensorial igual o superior al 33%, y las familias numerosas pueden deducirse un 15% del alquiler con un tope máximo anual de 400 €. El límite para la suma de la base imponible general y del ahorro es de 20.000 € en tributación individual y 34.000 € en tributación conjunta.
También existen deducciones para quienes necesiten alquilar viviendas en la isla debido a motivos laborales. Se puede deducir hasta el 15% con un máximo de 400 €, siempre que la suma de la base imponible general y del ahorro no supere los 30.000 € en tributación individual ni los 48.000 € en tributación conjunta.
En esta comunidad autónoma, la deducción asciende al 20% del total del alquiler, con un tope máximo de 600 €. Los límites son de 20.000 € en tributación individual y 30.000 € en tributación conjunta.
Personas menores de 35 años, mayores de 65 años y aquellos con una discapacidad física superior al 65%, tienen derecho a deducirse un 10%, con un límite total de 300 € en tributación individual y 600 € en tributación conjunta.
La suma de la base imponible general y del ahorro no debe exceder los 22.946 € en tributación individual ni los 31.485 € en tributación conjunta.
Además, existen deducciones especiales para quienes alquilan viviendas en áreas con riesgo de despoblamiento.
En la región manchega, las deducciones se aplican exclusivamente a personas menores de 36 años. Estos pueden beneficiarse de una deducción del 15% del alquiler, con un límite anual de 450 €, siempre y cuando la suma de la base imponible general y del ahorro, menos el mínimo por descendientes, no supere los 12.500 € en tributación individual ni los 25.000 € en tributación conjunta.
Asimismo, en esta comunidad autónoma, existen deducciones específicas aplicables al alquiler de viviendas en poblaciones de tamaño reducido.
Se aplican deducciones del 20% del alquiler, hasta un máximo de 459 € al año, para personas menores de 36 años. Si la suma de la base imponible general y del ahorro, menos el mínimo personal y familiar, no supera los 18.900 € en tributación individual ni los 31.500 € en tributación conjunta.
Personas menores de 33 años, viudos mayores de 65 años, aquellos con una discapacidad igual o superior al 65%, y quienes hayan estado desempleados más de 183 días, pueden deducirse un 10% del alquiler, con un máximo de 300 € al año, o 600 € en el caso de familias numerosas.
La base imponible, descontando el mínimo personal y familiar, no puede exceder los 20.000 €. En el caso de familias numerosas, el tope es de 30.000 €.
La deducción general es del 15%, con un máximo anual de 550 €. Las personas menores de 35 años pueden deducirse un 20%, hasta 700 € al año, al igual que los mayores de 65 años y aquellos con una discapacidad física o sensorial igual o superior al 65%, o una discapacidad psíquica del 33% o superior. Si se combinan los factores de edad y discapacidad, los límites se elevan al 25% del alquiler, con un máximo de 850 € anuales.
Personas menores de 36 años, familias numerosas y aquellos con una discapacidad igual o superior al 65% pueden deducirse un 5% del alquiler, hasta un total de 300 €. En el caso de viviendas ubicadas en entornos rurales, la deducción asciende al 10%, con un tope máximo de 400 €.
Los límites para la base imponible son de 19.000 € en tributación individual y 24.000 € en tributación conjunta.
En esta autonomía, las personas menores de 35 años pueden deducirse el 10% del total del alquiler, con un límite máximo de 200 €. Para familias con dos o más hijos menores de edad, la deducción aumenta al 20%, con un tope de 600 € al año. En el caso de personas con discapacidad igual o superior al 33%, ambas cantidades se duplican.
En este caso, la base imponible general y del ahorro no puede superar los 20.000 €.
Personas menores de 35 años y aquellos que tengan entre 35 y 40 años (si han estado un mínimo de 183 días en situación de desempleo y tienen cargas familiares) pueden deducirse un 30% del alquiler, hasta un máximo de 1.000 € al año.
La suma de la base imponible general y del ahorro no puede ser superior a 25.620 € en tributación individual y 36.200 € en tributación conjunta.
Residentes en Navarra que alquilan una vivienda pueden deducirse el 15% de lo pagado, hasta un máximo de 1.200 € al año. La base imponible tiene un límite de 30.000 € en tributación individual y 60.000 € en tributación conjunta.
Existe una deducción del 20%, hasta un límite de 1.600 €, y del 25%, con un máximo de 2.000 €, para personas menores de 35 años y familias numerosas.
La deducción está disponible para personas menores de 36 años y es del 10% del total del alquiler, con un tope máximo de 300 €. Si se reside en un pequeño municipio, los límites se elevan al 20%, con un máximo de 400 €.
La base imponible no puede superar los 18.030 € en tributación individual ni los 30.050 € en tributación conjunta.
Cuando se trata de los gastos deducibles para el inquilino, la deducción varía según la comunidad autónoma de residencia, el nivel de ingresos e incluso ciertas condiciones personales. Por ello, es fundamental conocer a fondo los requisitos aplicables en tu lugar de residencia si resides en una vivienda de alquiler.
Ahora que ya conoces cuáles son los gastos deducibles en el alquiler de vivienda tanto para el propietario como para el inquilino, asegúrate de no dejar ninguna deducción sin aplicar en tu próxima declaración de la Renta.
¿Tienes dudas sobre los gastos deducibles de alquiler para inquilinos y propietarios? Contacta con el equipo de profesionales de Asesorae y te las resolveremos a la mayor brevedad posible.
